Lorsqu’une offre d’achat dépasse le prix fixé dans le mandat de vente, plusieurs questions se posent pour les professionnels de l’immobilier : le vendeur peut-il l’accepter ? L’agent immobilier a-t-il droit à ses honoraires ? Cet article clarifie les règles à connaître pour sécuriser chaque transaction.
1. Le vendeur peut-il accepter une offre supérieure au prix du mandat ?
La réponse dépend du type de mandat confié à l’agence immobilière.
- Vente sans intermédiaire : Si le vendeur gère la vente lui-même et reçoit une offre supérieure au prix, il peut l’accepter, même si une offre au prix a déjà été reçue. En droit français, dès qu’il y a accord sur la chose et sur le prix, la vente est considérée comme conclue (article 1583 du Code civil).
- Vente via une agence immobilière : Si le vendeur a confié la vente à une agence, celle-ci doit transmettre toutes les offres reçues, qu’elles soient au prix ou supérieures. Cependant, le vendeur reste libre d’accepter ou de refuser l’offre. En principe, l’agence ne peut pas réclamer d’honoraires si le vendeur refuse une offre au prix, sauf si l’acheteur finalise la vente en contournant l’agence pour éviter de payer les frais.
2. L’agent immobilier a-t-il droit à ses honoraires ?
Le droit à rémunération de l’agent immobilier dépend du type de mandat :
- Mandat d’entremise : Dans la majorité des cas, l’agence dispose d’un simple mandat d’entremise, qui consiste à mettre en relation le vendeur et l’acheteur sans pouvoir de conclure la vente. Dans ce cas, l’agent ne peut réclamer ses honoraires que si le vendeur a sciemment contourné l’agence pour conclure la vente directement avec l’acheteur.
- Mandat de vente avec clause de représentation : Si le mandat contient une clause autorisant l’agent à accepter une offre au prix et à signer le compromis au nom du vendeur, le mandat vaut procuration. Dans ce cas, l’agent est tenu d’accepter la première offre au prix et a droit à ses honoraires, même si le vendeur accepte une offre supérieure ultérieurement.
3. Que faire en cas d’offre supérieure après acceptation d’une offre au prix ?
Si une offre supérieure est reçue après l’acceptation d’une offre au prix, la situation devient complexe. En principe, une fois l’offre acceptée, le vendeur est engagé. Toutefois, si le mandat initial ne confère pas à l’agent immobilier le pouvoir de conclure la vente, le vendeur reste libre d’accepter une offre supérieure, mais cela peut entraîner des complications juridiques, notamment en ce qui concerne le droit à rémunération de l’agent immobilier.
En résumé
- Le vendeur peut accepter une offre supérieure au prix du mandat, sauf si le mandat contient une clause de représentation conférant à l’agent le pouvoir de conclure la vente.
- L’agent immobilier a droit à ses honoraires si le vendeur a sciemment contourné l’agence pour conclure la vente directement avec l’acheteur.
- En cas de doute, il est recommandé de consulter un professionnel du droit ou de l’immobilier pour sécuriser la transaction.
Sources: Journal de l’Agence le 21 octobre 2025.
