La colocation, autrefois marginale, est aujourd’hui devenue une solution d’habitat répandue, surtout dans les zones tendues comme l’Île-de-France. Pour les gestionnaires locatifs, naviguer efficacement dans ce type d’organisation nécessite une compréhension claire du cadre légal.

Aperçu du contexte actuel

La colocation s’impose depuis plusieurs décennies, portée par la crise du logement et un mode de vie partagé souvent choisi par les jeunes actifs ou les étudiants.

En Île-de-France, 8 % de la population, soit environ 954 000 personnes, vit dans des ménages dits « complexes » une catégorie incluant notamment les colocations Journal de l’Agence.

Définition légale

D’après l’article 8-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la colocation désigne la location d’un logement par plusieurs locataires qui en font, chacun, leur résidence principale. Cette colocation peut prendre la forme d’un bail unique ou de baux séparés, sauf pour les couples mariés ou pacsés qui relèvent d’un régime différent (cotitularité légale) Journal de l’Agence.

Spécificités à respecter pour les gestionnaires

• Contrat-type : La colocation doit se conformer au décret en Conseil d’État, après avis de la Commission nationale de concertation Journal de l’Agence.
• Assurance : Le bail peut prévoir que le bailleur souscrive une assurance récupérable auprès des colocataires Journal de l’Agence.
• Charges locatives : Elles doivent être clairement définies, soit en provisions, soit en forfait (à périodicité définie), sans possibilité de régularisation si leur montant est « manifestement disproportionné » Journal de l’Agence.
• Clause de solidarité : Elle peut être incluse. La solidarité (du colocataire ou de sa caution) prend fin si un nouveau colocataire est inscrit sur le bail à la date d’effet du congé, ou au plus tard six mois après la date dudit congé Journal de l’Agence.
• Surface minimale (baux multiples) : Chaque chambre doit disposer d’au moins 9 m² et 20 m³ habitables Journal de l’Agence.

Loyer et encadrement

Le loyer est librement fixé dans les limites du loyer de référence majoré. Toutefois, pour les baux multiples, la somme des loyers perçus par chambre ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré. Cela permet d’éviter les excès dans les zones tendues où les loyers sont plafonnés par appartement, pas par chambre Journal de l’Agence.

Contexte en copropriété

Les règlements de copropriété anciens ne prévoient souvent pas la colocation. Certains gestionnaires s’appuient ainsi sur des clauses de type « habitation bourgeoise » pour la limiter. Toutefois, ces clauses peuvent être déclarées « non écrites » par un juge, ménageant ainsi une porte ouverte juridique à la colocation. Seul un juge détient le pouvoir de statuer sur leur validité Journal de l’Agence.

Conclusion

La colocation est aujourd’hui une réalité structurelle du marché locatif. Pour les gestionnaires locatifs, la maîtrise du cadre juridique — définition, formes de bail, solidarité, surface, loyer, statut en copropriété — est indispensable pour sécuriser une offre conforme, légale et attrayante.